「おまえんとこで全部やらんかーい！」方式

最近仕事での営業回りが多くなり、色々な会社の方と話す機会が増えました。
先日は大手デベロッパー会社の再開発や共同建て替えなどを行っている方とお話しました。

このところ、神戸では市営や県営の公共住宅や旧公団が建てた共同住宅の空き家問題や老朽化、耐震問題、入居者の高齢化、それに伴うエレベーター設置工事費の問題、行政の維持費問題など様々な課題について議論されることが増えてきています。一方でアベノミクス以来地価が上昇し始め建設費の高騰で事業者が用地を仕入れるのに苦労しています。

建て替えを行えれば少なくとも上記の課題のいくつかは解決できるのですが現在入居されている方々がおられるため簡単にはいきません。もちろん建築費を誰がどうやって負担していくのかという問題もあります。

お話を聞いた会社は大阪を拠点としていて神戸と同じ課題を抱えているとのことでしたが、大阪府や大阪市のやり方は神戸と違っている、とのことでした。

神戸ではニーズのある地域では建て替え、それ以外は修繕という風に仕分けを行い、建て替える建物の入居者を他の建物に移し工事を行います。ところが住み慣れた場所を離れるのを受け入れられない入居者が多く、市の職員が長い時間をかけて説得や調整をすることが多いようです。

大阪の場合、建て替える建物の敷地内に新しい建物を新築し、そこに入居者を移した後古い方の建物を解体する手法をとっているそうです。（保育園や幼稚園が運営しながら建て替えるのと似ていますね。）

これなら話が早く進みます。また、事業すべてを民間の事業会社に請け負わせるそうです。事業計画、入居者との交渉、建設、購入者募集など全ての業務を民間が行うので行政の負担は軽くスピードが速いそうです。

請け負う事業者は大変ですが、上記の通り今用地を仕入れるのが難しい状況なので利害が一致し積極的に考えることができるわけです。また任せてもらった方がスケジュールもはっきりし、やりやすい、とのことでした。

なるほど…です。

この問題は神戸を含め全国の行政が頭を悩ませている問題です。
大阪の「おまえんとこで全部やらんかーい！」方式、採用検討の価値あり、ではないでしょうか　（笑）。

新興住宅地を見て。

久しぶりに神戸にある、規模の大きい新興住宅地に近いショッピングセンターに買い物に行きました。以前来た時からどれくらい宅地開発が進んだろうか？と、何となく気になりその住宅地の中を車で走ってみました。道路が整備され行き止まりだった道が幹線道路と繋がっていました。

道に沿って新しい宅地の造成工事が今も進行する中、沢山の戸建住宅が完成し街並みが形成されている最中でした。建売と注文住宅が混在し、多くがハウスメーカーによる物でした。

和風の住宅、洋風の住宅、別荘風の住宅…と建主のこだわりや思い入れのこもった住宅が立ち並んでいます。形も色も材料もバラエティーに富み住む人の個性がそのまま外観に現れている感じです。販売中のハウスメーカーによる建売住宅もあり、各メーカーそれぞれが自社ならではの売りをアピールしていました。

私の感想。

住む人の個性、メーカーの販売競争。その結果だけで街並みができつつある。

その街並みは残念ながら美しいとは言い難い。

恐らくこの新しい街がこのまま出来上がった後、資産価値が上がることはないだろう。

大規模な宅地開発を行う事業者がルールを決めず、土地建物を売買する当事者が自由に建物を建てると、一つ一つの建物がどんなに素晴らしくても、人が羨むような、愛着の持てる街並みにはならないのだという事を思い知らされます。街の価値を決めるのは個々の建物の良し悪しだけでなく全体としてのまとまりであるように感じます。

そのような議論になると屋根の勾配を統一しようとか、色を統一しよう、などという話になりがちですが、そう単純な物ではありません。例えば1業者が単独で開発した街のように画一的な物だと反対に退屈だったり人為的な景観になったりします。魅力のある街は多様性に富みながら、何となくまとまっている。絶妙なバランスがとれているのが特徴だと思います。

もっとも最低限のルールや考え方、どのような街並みをめざそうというコンセプトが宅地を開発する事業者に無ければ、美しい街並みを作るのはやはり難しいと思います。

個性が強すぎないようにしてくれるのが木々です。木は建物を程よく隠しながら、多様な色形の緑で統一感を出してくれます。家以外の外構の要素はとても重要だと思います。囲障や擁壁の素材、門のデザインなどのセンスが良く、それぞれの敷地に共通点があると街並みに共通のコードが生まれまとまりを感じさせます。

宅地開発事業者は、宅地の造成が完成したら終わり、ではなく、その後形作られる街並みの姿にも責任を持つべきだと思います。街並みが地域を作りやがて社会を作ります。そこで生まれ育った人が将来の担い手となるのですから、街並みがそこに関係する人々の情緒に与える影響を考えると、誰かが真剣にデザインしなければならないと思います。

建築家や造園家によるチームが良い街に仕上がっていくよう誘導すべきではないでしょうか。

そのためにはまず、開発事業者や住宅メーカーが、また住む人自体がバラバラに好きな様にやっていてはまともな街が作れないという事に気付かなければならないと思います。

その第一歩として、今できつつある街並みが本当にこれでいいのか、疑問を持って欲しいと思います。